Publié le 3 avril 2020
Traitement fiscal de la plus-value
Les plus-values réalisées par un particulier sur un terrain non bâti sont taxables au taux de 33% si la vente intervient moins de 5 ans suivant l’achat du terrain et de 16,5% si la vente se réalise entre la 5ème et la 8ème année.
Il n’y a plus d’imposition au-delà de ce délai, sous réserve de certaines exceptions (p.ex. taxation au titre de revenus divers ou de revenus professionnels). Des règles particulières existent si le terrain a été acquis à titre gratuit.
Date de la vente du terrain
Le moment de la vente du terrain non bâti est l’élément-clé pour déterminer le traitement fiscal de la plus-value réalisée lors de cette vente (sauf cas particuliers).
Si la date de signature de l’acte authentique de vente semble évidente, les Cours et Tribunaux fiscaux ont une approche plus nuancée. Ils considèrent que la vente est réalisée lorsqu’il y a un accord sur la chose et sur le prix entre les parties. Ce moment est antérieur à la signature de l’acte authentique de vente : signature du compromis notarié ou non, voire même, dans certains cas, l’acceptation d’une offre d’achat.
Concernant l’acceptation d’une offre d’achat, il convient d’être attentif à une récente jurisprudence en matière civile, qui considère que la vente est parfaite, moyennant certaines conditions, au moment du compromis (et non de l’acceptation de l’offre d’achat). Cette évolution de l’approche civile ne manquera probablement pas d’influer la jurisprudence fiscale.
A la lumière de ces éléments, il convient d’être attentif à tout engagement de vendre que le vendeur serait amené à signer avant l’expiration du délai de 8 ans.
Vente sous conditions suspensive, options croisées
Intéressons-nous à quelques opérations « sensibles »:
- En cas de vente sous condition suspensive (p.ex., obtention d’un permis de bâtir ou d’un crédit), la date à retenir est la date de signature de la convention de vente et non celle de réalisation de la condition suspensive
- En cas d’options croisées, l’administration fiscale pourrait chercher à considérer que la vente a lieu lors de l’émission des options (et non lors de leur levée) et ce, en se prévalant éventuellement d’un abus fiscal selon les circonstances.
Obligation déclarative
En cas de plus-value taxable, le vendeur devra la mentionner dans sa déclaration fiscale de l’année qui suit celle de la vente. Il est possible de déduire certaines dépenses de la plus-value. L’impôt sera majoré des additionnels communaux et de la contribution de crise.
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