Publié le 16 novembre 2021
Y a-t-il des éléments fiscaux à prendre en considération quand on envisage l’achat scindé d’un immeuble en Belgique, avec un résident français?
« Je voudrais acheter un appartement de 200.000 euros, avec mon fils et ma fille comme nu- propriétaires, tandis que je serais usufruitier (j’ai 74 ans). Je donnerais 50.000 euros à chacun de mes enfants. Sachant que mon fils aurait la nue-propriété pour 3/4 (il dispose de 100.000 euros en cash) et ma fille, qui habite en France, un quart, comment doit-on procéder? »
Nous comprenons la situation suivante: « Madame (résidente fiscale belge) souhaite acquérir un appartement en Belgique pour un prix de 200.000 euros. Elle envisage un achat avec des enfants (elle acquérait l’usufruit et ses enfants la nue-propriété). Son fils (majeur et résident fiscale belge) et sa fille (majeure et résidente fiscale française) ne disposent pas des fonds requis pour financier l’acquisition de la nue-propriété », résume l’avocat Grégory Homans, Partner au cabinet Dekeyser & Associés.
« Dans le cadre d’un achat immobilier scindé, il convient notamment d’être attentif aux éléments-suivants:
-une valorisation correcte de la nue-propriété et de l’usufruit ;
-une donation de l’ensemble des liquidités requises pour financer l’achat de la nue-propriété par la mère au profit de ses enfants (les enfants ne doivent pas obligatoirement acquérir une quotité identique de la nue-propriété). La donation doit couvrir le prix d’achat de la nue-propriété, les droits d’enregistrement dus ainsi que les frais annexes. Elle doit impérativement être préalable à tout paiement en faveur du vendeur de l’immeuble (soit, généralement le compromis de vente) », prévient Me Homans.
Sur le plan fiscal en Belgique
« Sur le plan fiscal belge, les parties peuvent éviter tout impôt sur cette donation si elles décident, en toute légalité, de ne pas enregistrer cette donation auprès des autorités fiscales belges et si le donateur ne vient pas à décéder dans les 3 ans de la donation (en Wallonie, ce délai passera à 5 ans dès le 1er janvier 2022). En cas de décès de la donatrice dans cet intervalle, les enfants gratifiés seront redevables de droits de succession sur les biens donnés. Il existe plusieurs manières de couvrir le risque fiscal d’un décès de la donatrice dans cette période. »
Sur le plan fiscal en France
« Sur le plan fiscal français, les autorités fiscales françaises disposent du droit de prélever des droits de mutation sur la donation consentie par un résident belge en faveur d’un résident français, et ce, malgré une éventuelle imposition de la donation par les autorités fiscales belges. En effet, la Belgique et la France n’ont pas conclu de traité fiscal préventif de la double imposition en matière de donation. Toutefois, compte tenu de la valeur du bien envisagé et du système d’abattements fiscaux connu par le droit français, la donation devrait en principe être exonérée de tout impôt français ».
Sur le plan civil
« Sur le plan civil, il est recommandé de s’appuyer sur cette donation pour sécuriser les droits de Madame (par exemple, lui permettre de garantir le caractère familial de l’opération via un système d’interdictions, etc.). Il est possible de prévoir des aménagements spécifiques des droits et obligations de l’usufruitière et des nus-propriétaires (par exemple, pour la prise en charge des travaux), en intégrant les nouveautés issues de la réforme du droit des biens entrée en vigueur au 1er septembre 2021. Attention, ces aménagements doivent être pris dès le compromis de vente et être repris dans l’acte authentique d’achat. »
« Si l’achat scindé est correctement réalisé, les enfants nus-propriétaires deviendront, au décès de leur mère usufruitière, entiers propriétaires de l’appartement belge en totale exonération d’impôt, et ce, quelle que soit la valeur de l’appartement à ce moment », conclut l’avocat spécialisé en planification patrimoniale.
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