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Planification patrimoniale immobilière : du nouveau en matière d’achat scindé (usufruit / nue-propriété)

Dans une perspective patrimoniale, il est intéressant de structurer de manière adéquate l’achat d’un bien immobilier pour éviter que les héritiers ne doivent s’acquitter de droits de succession élevés sur celui-ci au décès de leurs parents. De nombreuses familles recourent à la technique de l’ «achat scindé». Celle-ci consiste à faire acheter par les parents l’usufruit de l’immeuble et par les enfants la nue-propriété, généralement au moyen de fonds préalablement donnés par leurs parents. Au décès des parents, leur usufruit prend automatiquement fin et les enfants deviennent ainsi pleins propriétaires en exonération totale d’impôt.

L’administration fiscale fédérale subordonnait cette exonération aux conditions (alternatives) suivantes :

  • la donation préalable des fonds par les parents en faveur de leurs enfants devrait être enregistrée au taux réduit de 3 ou 3,3% selon la Région où réside le donateur, ou
  • les enfants gratifiés doivent démontrer qu’ils pouvaient disposer librement des fonds reçus  

Bien que ces conditions ne soient pas inscrites dans la loi, VLABEL les avait également adoptées.

Le 27 juin 2018, le Conseil d’Etat a annulé la position de VLABEL.

En Flandre, l’achat scindé est désormais valable si les enfants nus-propriétaires peuvent démontrer qu’ils disposaient des fonds requis pour acquérir la nue-propriété de l’immeuble au moment du paiement du prix et qu’ils ont effectivement payé la nue-propriété de l’immeuble au moyen de fonds propres.

Pour la Région wallonne et la Région de Bruxelles-Capitale, le Ministre des Finances a déclaré qu’il s’alignait sur la décision du Conseil d’Etat. Il a toutefois précisé que, pour être hors champ des droits de succession, la donation de fonds par les parents-usufruitiers en faveur des enfants nus-propriétaires devait avoir une date certaine au moment du paiement du prix.

Cette précision a autorisé une certaine confusion en la matière. En effet, certains receveurs de l’enregistrement et certains notaires ont pu soutenir que l’achat scindé permettait aux enfants nus-propriétaires de devenir, au décès de leur parents usufruitiers, pleins propriétaires de l’immeuble en exonération d’impôt successoral si la donation par les parents à leur enfants des fonds leur permettant de financer la nue-propriété était passée devant un notaire (belge ou étranger). Cette interprétation nous semblait contraire à l’enseignement du Conseil d’Etat et à la loi (article 9 du Code des droits de succession).

L’administration fiscale vient d’apporter la clarification souhaitée. Dans le cadre d’une décision du 23 septembre 2019, l’administration fiscale a précisé qu’il n’est pas requis « que la donation ait eu lieu par acte authentique : il suffit de prouver (…) que les fonds ont le cas échéant été donnés (par acte authentique ou sous seing privé, par don manuel ou par donation indirecte) avant l’acquisition ».

A ce jour, le traitement fiscal de l’achat immobilier scindé est identique dans les trois Régions.

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2019-11-28T14:16:00+02:0009 octobre 19|