Publié le 11 novembre 2025
L’articulation de la taxe sur les plus-values avec l’usufruit pourrait aboutir à faire payer le nu-propriétaire pour des plus-values perçues par l’usufruitier.
Des contribuables risquent de devoir payer la taxe sur les plus-values… sans avoir perçu de plus-value. En effet, d’après le projet du gouvernement fédéral, si la propriété des actifs financiers est démembrée, c’est toujours le nu-propriétaire qui est le redevable de la taxe sur la plus-value, alors que le droit des biens permet d’aménager l’usufruit afin que l’usufruitier puisse vendre et toucher la plus-value.
« Les plus-values […] sont censées constituer des revenus dans le chef […] du nu-propriétaire des actifs financiers cédés », prévoit le projet de loi introduisant une taxe sur les plus-values sur les actifs financiers, actuellement en préparation au sein du gouvernement fédéral.
L’exposé des motifs ne laisse pas de marge d’appréciation. « Le nu-propriétaire d’un actif financier est traité de la même manière que le propriétaire », précise-t-il. « Dans le cas de la cession d’un patrimoine financier scindé avec réalisation d’une plus-value, les revenus seront réputés avoir été réalisés dans leur intégralité par le nu-propriétaire. »
Risque de « tax without cash »
Ce détail de la future taxe risque de se heurter au droit civil, selon lequel, dans certains cas, un usufruitier peut percevoir les plus-values lors de la cession des actifs financiers qui font l’objet de l’usufruit. En principe, pourtant, la plus-value est considérée comme un produit exceptionnel revenant au nu-propriétaire. Mais cette règle est supplétive: on peut y déroger. La convention d’usufruit peut très bien laisser les produits à l’usufruitier.
« Le nouveau droit des biens (entré en vigueur en 2021, NDLR) permet, moyennant certaines conditions, à l’usufruitier de recueillir les plus-values », explique Grégory Homans, associé-gérant du cabinet Dekeyser & Associés. « Cette dichotomie entre le droit civil et le droit fiscal est susceptible d’entraîner des situations de ‘tax without cash‘, à savoir un impôt sur les plus-values dû par le nu-propriétaire alors qu’il ne bénéficie pas des plus-values. »
La discordance entre le projet de loi sur la taxe sur les plus-values et le droit de l’usufruit pourrait aussi empêcher l’État belge de percevoir cet impôt dans certains cas.
Nu-propriétaire résident étranger
Si la convention d’usufruit attribue les produits, dont les éventuelles plus-values, à un usufruitier belge alors que le nu-propriétaire est résident fiscal d’un autre pays, on serait en présence d’une plus-value non taxée perçue par un Belge. « Suivant une interprétation stricte de l’exposé des motifs, si le nu-propriétaire n’est pas résident belge, aucun impôt sur les plus-values ne serait dû », souligne Me Homans. « Et ce, même si l’usufruitier bénéficiaire effectif des plus-values est résident belge. »
L’incohérence entre les règles civiles et les futures dispositions fiscales pourrait aussi engendrer des difficultés en cas d’exil fiscal d’un Belge. Si un contribuable belge est nu-propriétaire d’actifs financiers, il sera soumis à l’exit tax en devenant résident fiscal d’un autre pays: en cas de vente des actifs dans les deux ans, la plus-value sera taxable dans son chef.
Une situation problématique si la convention d’usufruit permet à l’usufruitier de gérer les actifs en percevant les plus-values… « Si le nu-propriétaire établit sa résidence hors du Royaume, il subira l’exit tax, mais bénéficiera d’un report de paiement, dont la pérennité dépendra de la gestion de l’usufruitier sur le portefeuille-titres démembré », indique Grégory Homans. « Le nu-propriétaire n’est ainsi pas libre de son sort, ce qui peut créer des tensions. » Un nouveau point d’attention pour les parlementaires appelés à voter le projet de loi sur la taxe sur les plus-values.
Le résumé
- En cas d’usufruit, le nu-propriétaire est redevable de la taxe sur les plus-values, selon le projet de loi en préparation.
- D’après le droit des biens, la convention d’usufruit peut attribuer les plus-values à l’usufruitier.
- Le nu-propriétaire paierait une taxesur des plus-values qu’il n’a pas perçues.
- L’État belge serait perdant en cas de résidence fiscale à l’étranger du nu-propriétaire.
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