Lors de notre petit-déjeuner conférence du mois d’août, nous avons eu le plaisir d’accueillir Me Grégory Homans (associé gérant du cabinet d’avocats Dekeyser & Associés) et Me Sébastien Thiry (avocat au sein du cabinet d’avocats Dekeyser & Associés). Ceux-ci ont apporté leur expertise à nos invités quant aux aspects fiscaux immobiliers dans un contexte franco-belge.

Dans le but d’offrir l’information à un plus grand nombre de personnes, nos experts nous ont fait le plaisir de nous accorder une interview reprenant les principaux thèmes abordés lors ce petit-déjeuner estival.

(Sébastien Van Passel) : Comment structurer de manière optimale sur le plan civil et fiscal, quels sont selon-vous les éléments à prendre en considération lors d’un achat immobilier en France ?

(Grégory Homans) : Il n’y a pas de formule standard. Chaque situation est unique. Pour définir la meilleure manière de structurer un prochain investissement immobilier dans un contexte franco-belge, nous parcourons avec nos clients une grille de lecture établie par notre cabinet.

Les principaux éléments de cette grille sont : la fiscalité des éventuels loyers produits par un immeuble français et perçus par un résident belge ? Le traitement fiscal d’une plus-value réalisée par un résident belge lors de la vente d’un immeuble belge ? Les aspects fiscaux liés à la simple détention d’un immeuble français par un résident belge (taxe foncière, taxe d’habitation, IFI, etc.) ? Le traitement fiscal de la transmission d’un immeuble français entre résidents belges (donation ou succession) ? Les critères repris dans notre grille de lecture sont pondérés à la lumière de la situation et des projets de chacun de nos clients.

(S. Van Passel) Comment sera traitée sur le plan fiscal la vente avec plus-value d’un immeuble français par une personne physique résidente belge ?

(Sébastien Thiry) Le pouvoir d’imposer la plus-value reviendra à la France, même si vous êtes résident belge sur le plan fiscal. Vous devrez ainsi vous acquitter d’une taxe de 19% sur la plus-value (avec une surtaxe en cas de plus-value supérieur à 50.000 EUR). A cela s’ajoute un « prélèvement » de solidarité de 7,5%. Des abattements existent selon la durée de détention de l’immeuble et ce, tant pour l’impôt que pour le prélèvement de solidarité.

(S. Van Passel) Comment sera taxée une succession d’un résident belge propriétaire d’un immeuble en France ?

(S. Thiry) En France, vous payerez des droits de « mutation à titre gratuit » sur l’immeuble. Ils peuvent s’élever jusqu’à 45% en ligne directe. Il est toutefois possible, dans certaines situations, de bénéficier d’abattements et exonérations particulières. Des droits de succession peuvent également être dus en Belgique. Plusieurs schémas peuvent être envisagés pour réduire / éviter ces droits de succession belges et français. Nous assistons ainsi nos clients dans la conception et dans la réalisation, par exemple, de mécanismes de démembrement de propriété.

(S. Van Passel) Lors de la conférence, avez-vous également abordé les solutions liées aux immeubles détenus par le biais d’une SCI translucide fiscalement ?

(G. Homans) De par sa souplesse, la SCI offre de nombreux avantages dans le cadre de la détention et de la transmission d’un immeuble français. Si son utilisation dans un contexte franco-français est maitrisée, le recours à une SCI dans un contexte franco-belge apporte son lot de surprises fiscales. Il convient ainsi d’être vigilant pour éviter toute déconvenue.

(S. Van Passel) Quid en cas de vente, de donation ou de l’héritage de titres de SCI ?

(G. Homans) Une personne physique (résidente belge) qui réalise une plus-value lors de la vente de sa participation dans une SCI française sera, dans certains cas et moyennant le respect de certaines conditions, totalement exonérée d’impôt sur cette plus-value. Cette exonération s’appuie notamment sur le traité fiscal conclu entre la France et la Belgique. Cette convention est actuellement en cours de renégociations. Il n’est pas exclu, qu’au terme de ces discussions, l’exonération soit remise en cause.

Petit conseil : mieux vaut réaliser une vente de titres de SCI sous le traité actuel.

En l’absence de traité fiscal préventif de la double imposition en matière de donation entre la France et la Belgique, une donation de parts de SCI entre résidents fiscaux belges sera potentiellement taxée tant en France qu’en Belgique. Il existe toutefois des manières d’aménager ces libéralités pour réduire significativement les droits de donation, voir même dans certains cas, d’éviter tout impôt.

Au décès d’un résident belge associé d’une SCI française, la France est privée du droit d’imposer la transmission successorale des titres de SCI.

Pour tous renseignements complémentaires sur les matières franco-belges (aspects civils et fiucaux), n’hésitez pas à vous adresser à Me Gregory Homans associé au Cabinet d’avocats Dekeyser & Associés par e-mail à office@dekeyser-associes.com ou par téléphone au +32(0)2.533.99.60