L’emphytéose est régie par la loi du 10 janvier 1824. Elle y est définie comme le droit pour une personne (« l’emphytéote ») d’avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui (« le tréfoncier ») (1). L’emphytéote dispose du bien comme s’il en était propriétaire, mais pour un temps seulement. En effet, il peut l’occuper, le louer, en percevoir les loyers ou encore y apporter d’importantes modifications (par exemple, transformer un immeuble résidentiel en surface de bureaux). Le pouvoir de l’emphytéote sur le bien est ainsi quasi-absolu sous réserve des limitations que prévoirait le contrat (par exemple, l’interdiction de changer l’affectation du bien). Il excède largement celui dont dispose un usufruitier.
En contrepartie, l’emphytéote verse une redevance périodique (« le canon ») au tréfoncier. Depuis l’époque romaine, le canon constitue d’abord une reconnaissance du droit de propriété du tréfoncier. Son montant peut être inférieur au revenu réel du bien, voire dérisoire. Il peut aussi être fixé en fonction du revenu annuel.
Les droits de l’emphytéote sont limités à une durée de 27 et 99 ans, au choix des parties (2). Contrairement à l’usufruit, l’emphytéose ne s’éteint donc pas au décès de son titulaire. Ce droit de « propriété temporaire » peut ainsi être transmis à ses héritiers.
Malgré ses atouts, l’emphytéose a rarement été utilisée jusqu’à aujourd’hui. Pour des motifs fiscaux, elle connaît un regain d’intérêt. Elle permet aux grands propriétaires fonciers de réduire l’impôt dû sur la vente de leur propriété (le droit de vente classique est de 12,5 % (3) de la valeur du bien, 10 % en Flandre). En effet, la constitution d’une emphytéose n’est soumise qu’à un impôt de 0,2 %, calculé sur les canons dus (4). Durant l’emphytéose, le propriétaire est libre de conserver ou non son droit résiduaire de propriété (« le tréfonds »). Il peut le céder, même à une société liée à l’emphytéote. Cette cession est soumise aux droits d’enregistrement de 12,5 % (ou 10 %), calculé cette fois sur la valeur du tréfonds (5). Cette valeur dépend de la durée et de la valeur de l’emphytéose. Elle est nettement inférieure à la valeur de la pleine propriété du bien (6). Le propriétaire (tréfoncier) qui voudrait garder la possibilité de décider seul de la vente de l’immeuble à un tiers demandera à l’emphytéote de lui signer un mandat l’autorisant à réaliser seul les démarches de vente du bien. Enfin, le propriétaire (le tréfoncier, voire ses héritiers après quelques décennies), récupérera le bien sans subir d’impôt, au terme du contrat d’emphytéose. Ces principes peuvent évidemment s’appliquer à des patrimoines plus réduits (en particulier, à des sociétés immobilières familiales).
En conclusion, l’emphytéose est une forme juridique qui peut être utile dans le cadre d’une organisation patrimoniale immobilière. La rédaction du contrat et l’analyse de ses conséquences civiles et fiscales doivent être soignées (légion sont ceux qui se sont lancés dans des mécanismes de démembrement usufruit/nue-propriété mis en place sans discernement, remis ensuite en cause par l’administration (7)). Il faut naturellement vouloir viser le long terme !
Manoël Dekeyser Avocat fiscaliste
www.dekeyser-associes.com
1. Art. 1er de la loi du 10 janvier 1824.
2. Art. 2 de la loi du 10 janvier 1824.
3. Art. 44 du Code des droits d’enregistrement.
4. Art. 83 du Code des droits d’enregistrement.
5. Art. 44 du Code des droits d’enregistrement.
6. La valeur du tréfonds excède rarement 20 % de la valeur du bien suivant la réponse à la question parlementaire n°1378.
7. Notamment un arrêt de la Cour constitutionnelle du 16 septembre 2010.
Imprimer cet article