Publié le 15 juillet 2020
Notion
L’achat scindé est une technique de planification successorale appréciée en Belgique. Elle permet notamment de « transmettre », à son décès, un bien immobilier à son enfant tout en évitant de payer des droits de succession. Ce schéma implique deux étapes. D’abord, le parent effectue une donation d’argent au profit de son enfant (donation non obligatoirement enregistrée auprès des autorités fiscales). Ensuite, le parent et l’enfant acquièrent ensemble un bien immobilier en démembrement : le parent l’achète en usufruit et l’enfant en nue-propriété (l’enfant finance l’acquisition de la nue-propriété au moyen des fonds reçus). Au décès du parent-usufruitier, l’usufruit s’éteint et l’enfant devient, par l’effet de la loi, entier propriétaire et ce, sans payer le moindre droit de succession (sous certaines conditions).
Traitement fiscal : nouveauté
L’administration fiscale a adopté de nombreuses positions relatives au traitement fiscal de ce procédé. La dernière vient d’être publiée. Suite à cette évolution, l’administration accepte désormais de ne pas prélever de droits de succession au décès du parent (usufruitier) si l’enfant (nu-propriétaire) établi qu’il disposait des liquidités requises pour financer l’intégralité du prix de la nue-propriété de l’immeuble avant que la moindre somme ne soit payée dans le cadre de cet achat (fût-ce un simple acompte).
Concrètement, cela signifie que l’enfant (nu-propriétaire) doit disposer des liquidités lui permettant de financer l’achat de la totalité de la nue-propriété dès la signature du compromis si un acompte est payé à cette occasion et ce, peu importe que le compromis soit assorti d’une condition suspensive ou non.
Si aucune somme ne doit être réglée avant la signature de l’acte authentique (un compromis est signé mais aucun acompte ou garantie n’est réglé à ce moment ; une offre est acceptée sans impliquer un quelconque paiement), la donation doit avoir lieu avant le premier paiement (soit, lors de l’acte authentique).
Si le fait de prendre en compte la date du paiement d’une somme peut sembler surprenant, rappelons que l’administration fiscale avait déjà appliqué un critère similaire par le passé. Cette anticipation de la date de donation à un moment antérieur au premier paiement dans le cadre de l’achat peut soulever, dans certains cas, des interrogations.
Cette position sera applicable à partir de ce 1er août 2020.
Est-il possible d’aménager son achat en cours de processus ?
La situation n’est pas inéluctable pour les achats scindés qui seraient mal initiés (eu égard à cette nouvelle position)! Il sera en principe toujours possible d’aménager la situation en cours pour permettre à l’enfant (nu-propriétaire) de devenir, au décès de son parent (usufruitier), entier propriétaire de l’immeuble en totale exonération d’impôt. Ces aménagements devront être pris avec prudence et précaution et ce, notamment au regard de la disposition dite anti-abus.
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