La fiscalité belge présente de nombreux avantages pour les particuliers propriétaires d’immeubles. Parmi ceux-ci, la faible imposition des loyers d’immeubles résidentiels et l’exonération de certaines plus-values immobilières.
Le fisc a récemment fait part de son intention de lancer une vague de contrôles à l’égard des multipropriétaires. Son but est de requalifier certain(e)s loyers / plus-values en revenus professionnels (taux d’imposition marginal de 50% + cotisations sociales) ou en revenus divers uniquement applicable aux plus-values -pas aux loyers- (taux de 33%).
Pour procéder à une telle requalification, le fisc devra démontrer que les loyers / plus-values proviennent :
- d’une activité immobilière professionnelle ; il s’agit d’une « activité exercée de manière répétée et fréquente et dont l’organisation implique un caractère professionnel » (Cass., 2/9/1969) ;
- d’une opération « spéculative » occasionnelle ; il s’agit d’une opération réalisée par une personne « animée d’une intention lucrative incompatible avec celle d’un bon père de famille » (notion de « gestion normale d’un patrimoine privée » ; cf. art. 90 du CIR).
Le caractère professionnel ou spéculatif de l’activité immobilière s’apprécie au cas par cas, suivant plusieurs indices établis par la jurisprudence. Ces indices évoluent au fil du temps.
A titre d’exemples, révèlent l’existence d’une activité professionnelle : la répétition des opérations, leur importance, le degré d’organisation qu’elles impliquent, leur lien avec l’activité professionnelle principale. Quant à l’intention spéculative, elle ressort notamment d’indices tels que l’intention initiale d’acheter pour revendre plus tard, la prise de risques ou le bref délai de conservation des immeubles. Plusieurs dizaines de critères sont retenus par la jurisprudence. En cas de contrôle, le fisc ne pourra donc pas se contenter d’invoquer uniquement l’existence de loyers importants, ou encore le nombre de locations / ventes.
La jurisprudence l’a rappelé encore récemment. Ainsi, la Cour d’appel d’Anvers a décidé que la mise en location de 32 kots et appartements ne constituait pas une activité professionnelle en soi. Malgré la répétition et l’importance des opérations, la Cour a notamment insisté sur la manière spécifique dont les locataires et les loyers étaient gérés et sur l’absence de services complémentaires offerts aux locataires (maintenance, etc.).
La Cour d’appel de Bruxelles a, quant à elle, exclu la taxation, en tant que revenus divers, de plus-values réalisées par un couple lors de la vente de 7 appartements. Ces appartements avaient été achetés 3 ans plus tôt et rénovés. Un emprunt partiel avait été réalisé. La juridiction bruxelloise a, entre autres, souligné le fait que les appartements avaient été acquis dans des conditions normales et sans prise de risque, compte tenu du patrimoine global du couple.
La jurisprudence récente tempère donc la volonté de taxation annoncée par le fisc. Les décisions de justice sont toutefois évolutives.
Il est recommandé d’anticiper les contestations en évaluant, lors de chaque opération, le risque de requalification. Pour une activité importante qui existerait déjà (avec ou sans nouvelle acquisition), il est conseillé de faire un audit du risque fiscal et d’adapter si nécessaire la gestion immobilière pour réduire voire écarter ce risque.
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