Lorsqu’une personne acquiert un immeuble, elle peut vouloir aménager cet achat pour éviter, qu’à son décès, ses enfants supportent des droits de succession sur le bien. Dans cette optique, le parent peut acheter l’usufruit du bien et donner les liquidités nécessaires à l’enfant pour lui permettre d’en acquérir la nue-propriété. Il s’agit d’un achat « scindé ».
L’intérêt de ce type d’achat est de permettre qu’au décès du parent usufruitier, l’enfant nu-propriétaire recueille la pleine propriété de l’immeuble en totale exonération d’impôt.
Les autorités fiscales ont cherché à remettre en cause ces achats «scindés». Elles ont notamment ajouté comme conditions supplémentaires permettant de bénéficier, au décès du parent usufruitier, d’une exonération de droits de succession sur l’immeuble :
– que la donation des liquidités destinées à financer l’achat de la nue-propriété doit avoir été obligatoirement enregistrée avant l’acquisition (coût 3% ou 3,3% selon la Région où est domicilié le parent donateur) ; ou
– qu’il ne peut pas y avoir de lien manifeste entre la donation d’argent et l’achat immobilier (cette condition est notamment considérée comme remplie si l’enfant gratifiée démontre avoir pu librement disposer des fonds reçus)
Ces conditions ne sont pas prévues par la loi. Il s’agit d’une interprétation Il s’agit d’une interprétation administrative dans les trois Régions du pays.
Le Conseil d’Etat vient toutefois de condamner l’administration fiscale flamande (Vlabel) pour cette interprétation et ce, au motif qu’elle est contraire à la loi. Vlabel a déclaré en retour qu’elle ne l’appliquerait plus dans le cadre de futurs achats scindés.
Qu’en est-il de l’administration fiscale bruxelloise et wallonne?
Dans le cadre d’une question parlementaire, le Ministre des Finances vient de déclarer que l’administration fiscale se ralliera à l’avis du Conseil d’Etat. Il en a profité pour préciser qu’il suffit désormais que la donation ait lieu avant l’achat immobilier pour que l’enfant nu-propriétaire devienne, au décès du parent usufruitier, seul propriétaire du bien et ce, en exonération d’impôt successoral.
Le Ministre des Finances fédéral n’est toutefois pas compétent en matière de fiscalité successorale. Cette compétence est régionale.
Pour les futurs achats immobiliers, la prudence recommande d’attendre une prise de position officielle de l’administration fiscale bruxelloise et wallonne afin de structurer de manière optimale sur le plan fiscal une prochaine acquisition immobilière.
Nous invitons les héritiers qui ont supporté des droits de succession sur base de cette position administrative jugée illégale par le Conseil d’Etat, à profiter de cette décision judiciaire et de la récente déclaration du Ministre des Finances pour réclamer le remboursement des droits de succession perçus sur cette base.
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