Vous avez réalisé un achat scindé par le biais de votre société ? Un récent arrêt rendu par la Cour de cassation met fin aux droits d’enregistrement pour l’usufruit prolongé, ramenant ces frais à un droit fixe de 50 euros.

Jusqu’à récemment, la prolongation d’un usufruit détenu par une entreprise dans le cadre d’un achat scindé pouvait, sur le plan fiscal, être assimilée à une nouvelle acquisition immobilière. Elle entraînait, à ce titre, l’application de droits d’enregistrement proportionnels (de dix ou de 12,5%, selon la Région).

Mais la donne a récemment changé: dans un arrêt rendu en janvier 2025 faisant suite à une affaire, la Cour de cassation a écarté cette interprétation, comme le rapporte le quotidien néerlandophone Het Laatste Nieuws.

De fait, en considérant que la prolongation d’usufruit ne constituait pas un transfert de droit réel – autrement dit, qu’elle n’était pas translative (voir plus loin) — la Cour a conclu qu’aucun droit proportionnel ne pouvait être exigé et que seul un droit fixe de 50 euros pouvait s’appliquer.

Un revirement de situation qui rebat les cartes pour les dirigeants de société, mais qui ouvre aussi potentiellement la voie à des demandes de remboursement pour les entreprises ayant déjà acquitté ces droits. Explications.

Une opération fiscalement avantageuse…

Pour comprendre la portée de cette décision, revenons d’abord sur le fonctionnement du montage concerné – l’achat scindé -, fréquemment utilisé par les indépendants dans le cadre de leur gestion patrimoniale.

De fait, comme vous le savez, sortir des liquidités de sa société sans passer par la voie classique – et fiscalement lourde – du salaire reste un enjeu récurent pour de nombreux entrepreneurs. L’achat scindé fait ainsi partie des nombreuses stratégies utilisées par les dirigeants d’entreprise pour contourner ce mécanisme.

Et pour cause. Ce dispositif, qui repose sur la distinction, lors de l’achat, entre l’usufruit (le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus sans en être propriétaire) et la nue-propriété (posséder le bien sans pouvoir l’utiliser ni en percevoir les revenus tant que dure l’usufruit) permet à l’entrepreneur de répartir les droits de propriété entre lui-même et sa société:

• L’usufruit, souvent acquis par la société, permet alors à cette dernière d’exploiter le bien, d’en percevoir les loyers et d’en supporter les frais d’entretien et d’amortissement;
• La nue-propriété, généralement détenue par le dirigeant à titre privé, récupère la pleine propriété du bien à l’extinction de l’usufruit.

Ainsi, l’usufruit acquis par la société ouvre, entre autres, le droit à la déduction des amortissements et des charges liées à l’usage du bien, ce qui permet de réduire l’assiette de l’impôt des sociétés (Isoc). Par ailleurs, les droits d’enregistrement et les frais accessoires supportés lors de l’acquisition sont, en principe, entièrement déductibles au titre de l’Isoc dès l’année d’acquisition.

… mais pas sans risques

Néanmoins, « ce montage n’est pas sans susciter la vigilance de l’administration fiscale », comme l’explique Gregory Homans, avocat fiscaliste, associé du cabinet Dekeyser & Associés. Plusieurs zones de tension ont en effet déjà fait l’objet de litiges auprès du fisc, notamment:

• Les travaux: certains dirigeants, anticipant la restitution du bien à leur patrimoine privé, décident d’effectuer d’importants travaux de rénovation qui sont en réalité financés par la société usufruitière. Un point qui pose la question de la finalité de ces dépenses (sont-elles réellement effectuées pour l’activité de la société, ou visent-elles à améliorer un bien qui sera bientôt transféré au dirigeant?);
• L’enrichissement personnel: par ailleurs, lorsque le montage est jugé artificiel ou mal exécuté, l’administration peut considérer que le passage du bien dans le patrimoine du dirigeant constitue un enrichissement personnel, assimilable à une forme de rémunération. Dans ce cas, l’opération est requalifiée en revenu professionnel et taxée comme telle.

Une lecture restrictive de l’administration flamande

Pour échapper à ces difficultés, certains dirigeants préfèrent ne pas laisser l’usufruit s’éteindre à son terme et le prolonger en établissant un nouvel acte notarié. Cette prolongation permet à la société de conserver la jouissance du bien, tout en maintenant ce dernier hors du patrimoine privé.

En contrepartie, la société verse au nu-propriétaire (le dirigeant) une indemnité correspondant à la valeur économique de l’usufruit prolongé. Celle-ci, à la différence d’un salaire ou d’un dividende, n’est donc pas soumise à l’impôt sur les revenus.

À titre d’exemple, si un immeuble génère un loyer mensuel de 3.500 euros, la valeur économique d’une prolongation de l’usufruit sur cinq ans peut être estimée à environ 187.000 euros. Dans un tel scénario, un indépendant pourrait, via ce mécanisme, éviter jusqu’à 22.000 euros d’imposition.

Néanmoins, cette pratique a été remise en question par l’administration en Flandre, qui considérait cette prolongation comme une opération générant un transfert de droit réel. En conséquence, elle demandait donc à l’entreprise que des droits d’enregistrement proportionnels à hauteur de 10% (12,5 % en Wallonie et à Bruxelles) sur la valeur du nouvel usufruit soient appliqués.

Vers des demandes de remboursement?

C’est précisément cette interprétation que la Cour de cassation est venue invalider, estimant qu’il n’y avait pas de transfert de droit réel entre les deux parties (le droit d’usufruit appartient déjà à la société; il ne change pas de mains, il est simplement étendu dans le temps).

Or, pour qu’un droit d’enregistrement proportionnel puisse s’appliquer, un transfert effectif de droit réel est requis. En l’absence d’un tel transfert, la base légale de cette taxation fait défaut. L’acte notarié doit donc être soumis au droit fixe de 50 euros, prévu pour les opérations non translatives.

Enfin, l’un des aspects les plus sensibles de cette décision concerne les situations passées, tant en Flandre que dans les autres Régions du royaume, puisque « les entreprises ou les dirigeants qui, lors d’une prolongation d’usufruit, ont payé un droit d’enregistrement proportionnel, pourraient désormais, moyennant certaines conditions, demander le remboursement des montants indûment versés », conclut Grégory Homans.

DEKEYSER & ASSOCIES_ECHO_Achat scindé - votre entreprise ne devra plus payer de droits d'enregistrement sur la prolongation de l'usufruit_29.03.2025

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Face aux évolutions fiscales et aux contraintes budgétaires, les indépendants doivent réfléchir aux meilleures options pour financer et structurer leurs investissements immobiliers. Tour d’horizon.

Vaut-il mieux louer ses locaux ou en devenir propriétaire? Voilà une question que se pose, tôt ou tard, tout indépendant soucieux de maîtriser ses charges et d’assurer la stabilité de son activité.

L’acquisition apparaît alors comme une option stratégique, car elle permet de s’affranchir des aléas locatifs, d’ancrer son entreprise dans la durée et de mieux contrôler ses charges fixes. Mais encore, au-delà de la recherche de stabilité, investir dans l’immobilier répond souvent à une logique patrimoniale.

Cette dynamique est d’ailleurs particulièrement perceptible chez les entrepreneurs qui, après avoir acquis leur résidence principale, cherchent à diversifier leur patrimoine: alors que certains choisissent d’acheter un bien pour y installer leur activité, d’autres privilégient l’investissement locatif afin de renforcer leur capital pour leur retraite.

Toutefois, si l’immobilier représente une opportunité, il implique également des choix qui ne doivent pas être laissés au hasard: quelle que soit votre approche, cela nécessitera une réflexion approfondie, tant sur le plan financier que fiscal. Une exigence devenue d’autant plus forte suite au nouvel accord gouvernemental, qui prévoit que l’Engagement Individuel de Pension (EIP) ne pourra plus être utilisé que pour l’acquisition d’une habitation propre.

Bien que cette information reste, pour l’heure, hypothétique, cette éventualité rappelle que les indépendants ne sont jamais à l’abri d’une surprise.

Face à ce changement en vue, quelles sont donc les alternatives ou les leviers fiscaux envisageables? Comment financer intelligemment un achat ou un investissement immobilier? En compagnie de spécialistes, nous faisons le point.

Qu’est-ce que l’EIP et comment l’utiliser pour votre immobilier?

L’EIP (Engagement individuel de pension) est un plan d’épargne que vous pouvez directement financer avec votre société. Cela permet de maximiser l’épargne tout en respectant la règle des 80% (le montant des pensions légale et complémentaire ne pourra dépasser 80% de votre rémunération brute annuelle).

En tant que dirigeant d’entreprise, vous restez bénéficiaire des sommes épargnées, même si vous quittez l’entreprise ou si vous faites faillite. À noter qu’une taxe sur les assurances (4,4%), une cotisation Inami (3,55%) et une cotisation de solidarité (entre 0 et 2%) sont retenues sur les primes, et que le capital de votre pension complémentaire sera soumis à un taux d’imposition distinct (en général 16,5%).

Pour l’heure, les montants mobilisés pour votre EIP peuvent encore être injectés comme fonds propres si vous souhaitez acquérir un bien (que ce soit, ou non, pour votre habitation propre) sans avoir à dégager des liquidités.

Le nouvel accord gouvernemental prévoit toutefois de limiter, dans le futur, cette possibilité à l’habitation propre.

1/ Financer votre bien avec un « crédit dividendes »

La réserve de liquidation et le VVPRbis constituent des outils essentiels d’optimisation fiscale pour les dirigeants de PME.

Ils permettent en effet de distribuer des dividendes à un taux de précompte mobilier réduit (au lieu de 30%) sous réserve du respect d’un certain délai.

Ainsi, actuellement, la réserve de liquidation offre la possibilité de bénéficier d’un taux de précompte mobilier réduit de 5% après cinq ans (0% quand l’entreprise est liquidée) tandis que le VVPRbis permet d’appliquer un taux de 15% à partir du troisième exercice suivant l’apport de capital neuf (à noter que l’accord gouvernemental prévoit, ici aussi, une uniformisation des deux régimes).

Toutefois, au-delà de leur dimension fiscale, ces dispositifs peuvent également être envisagés comme des leviers pour financer des investissements immobiliers.

> Pourquoi est-ce avantageux ?

En effet, lorsqu’un entrepreneur souhaite financer un achat immobilier, la banque exige généralement de démontrer des revenus suffisants pour rembourser l’emprunt. Dans le cadre d’un investissement privé, cela peut impliquer une augmentation de la rémunération du dirigeant de société. Or, comme vous le savez, cette rémunération est soumise à l’impôt des personnes physiques (IPP), donc à un taux pouvant atteindre rapidement 50%, en plus des cotisations sociales, ce qui n’est pas forcément avantageux.

C’est là que ce que l’on appelle un crédit dividendes peut être envisagé. « Plutôt que d’augmenter sa rémunération de manière fiscalement coûteuse, l’entrepreneur pourra planifier le paiement du crédit immobilier en fonction des flux de trésorerie libérés par ces réserves« , explique Isabelle Riera, spécialiste en fiscalité de la banque Van Breda.

> Une forme de « crédit bullet »

Ainsi, dans la pratique, « un entrepreneur possédant cinq réserves de liquidation de 100.000 euros (nette de précompte mobilier) et souhaitant acquérir un bien immobilier de 500.000 euros en vue d’un investissement privé, pourrait tout à fait structurer son financement en calquant les échéances de son prêt sur les sorties de cash prévues dans le cadre de ses réserves », explique Alexandre Deschuyteneer, expert-comptable et fiscal certifié au Bureau fiduciaire Lerminiaux (PiaGroup).

Cette logique suivrait donc celle d’un crédit bullet, où le remboursement du capital emprunté serait aligné sur le timing des distributions des réserves.

Attention toutefois: « Certaines banques plus spécialisées dans l’accompagnement des indépendants se montrent plus ouvertes à ce raisonnement, car leurs interlocuteurs sont familiarisés avec les mécanismes fiscaux des sociétés de management, tandis que d’autres y seront beaucoup moins réceptives », poursuit Alexandre Deschuyteneer.

> Quid pour un investissement via votre société?

Mais encore, puisque les réserves ne sont que des écritures comptables, les fonds restent immobilisés dans la société tant que les dividendes ne peuvent être distribués. Durant cette période, ils peuvent donc être investis dans divers produits financiers, y compris de l’immobilier.

À noter toutefois qu’un tel placement nécessitera davantage de vigilance, car cela pourra mobiliser une grande partie du cash disponible, ce qui risquerait de compromettre le niveau de liquidités nécessaire à votre objectif initial de réserve.

2/ L’achat scindé avec votre société

L’achat scindé, quant à lui, repose sur la distinction, lors de l’achat, entre l’usufruit (le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus sans en être propriétaire) et la nue-propriété (posséder le bien sans pouvoir l’utiliser ni en percevoir les revenus tant que dure l’usufruit).

Ce mécanisme permet alors à l’entrepreneur de répartir les droits de propriété entre lui-même et sa société:

• L’usufruit, sera alors souvent acquis par une société, ce qui permettra à cette dernière d’exploiter le bien, d’en percevoir les loyers et d’en supporter les frais d’entretien et d’amortissement;
• La nue-propriété sera généralement détenue par le dirigeant à titre privé, qui récupérera la pleine propriété du bien à l’extinction de l’usufruit.

> Pourquoi est-ce avantageux?

Vous l’aurez compris, l’un des principaux atouts de l’achat scindé réside dans son efficacité fiscale. De fait, l’usufruit acquis par la société permet de déduire les amortissements et les charges associées au bien, réduisant ainsi l’impôt des sociétés.

Par ailleurs, « les droits d’enregistrement et les frais accessoires à l’acquisition seront déductibles à l’Isoc l’année de l’acquisition. À noter que les intérêts d’emprunts souscrits par une société dans le cadre de l’achat d’un immeuble demeure déductible », explique Gregory Homans, associé gérant du cabinet d’avocats fiscalistes Dekeyser & Associés.

Mais encore, le dirigeant évitera une sortie de liquidités immédiate. De fait, s’il devait acheter le bien en pleine propriété, il serait contraint de sortir directement des fonds sous forme de dividendes, ce qui entraînerait une imposition au précompte mobilier de 30%. Avec l’achat scindé, il conserve ces liquidités et optimise sa structure d’investissement.

> À quoi devez-vous faire attention?

Attention toutefois, cette stratégie n’est pas dénuée de risques. Par exemple, l’évaluation de la répartition entre l’usufruit et la nue-propriété est un point sensible. « Une valorisation correcte de l’usufruit est l’un des éléments essentiels du schéma », explique Grégory Homans. L’administration fiscale surveille, en effet, étroitement ce type d’acquisition et le challenge régulièrement, car il y a eu de nombreux abus.

Un autre point de vigilance réside dans la réalisation de travaux par l’usufruitier, souvent une société. De fait, l’administration fiscale surveille de près les opérations où une entreprise acquiert l’usufruit et réalise des investissements significatifs dans le bien à l’approche du terme de l’usufruit (soit, le moment où le dirigeant nu-propriétaire deviendra entier propriétaire de l’immeuble).

Exemple

Un indépendant souhaite acheter un bien immobilier destiné à un usage mixte (professionnel et privé).

Il peut structurer l’acquisition en scindant la propriété: sa société acquiert l’usufruit (à raison de 60% de la valeur) pour une durée limitée, lui permettant de comptabiliser l’investissement comme une charge déductible, tandis que lui-même achète la nue-propriété (à raison de 40%).

Au terme de l’usufruit, le dirigeant deviendra naturellement plein propriétaire sans coûts fiscaux additionnels.

3/ L’achat en indivision avec votre société

L’indivision, quant à elle, consiste à acheter un bien en copropriété avec un ou plusieurs autres acquéreurs.

Un cas classique serait celui d’un professionnel libéral (médecin, avocat) qui installe son cabinet dans son habitation principale. « Prenons l’exemple d’un médecin dont le cabinet occupe 20% de son habitation. Il peut structurer son achat, de manière à ce que la société acquière la partie professionnelle et lui-même la partie privée. Cela signifierait que la société détiendrait, par exemple, 20% du bien, tandis que le reste est acheté en nom propre », explique Alexandre Deschuyteneer.

Ainsi, les droits d’enregistrement, les frais accessoires à l’acquisition et les intérêts d’emprunt seront déductibles à l’Isoc. Mais encore, pendant l’indivision, cette répartition permettra à la société de déduire les frais (travaux, aménagements, etc) à sa quote-part.

L’indivision facilitera aussi la sortie d’un bien immobilier du cadre sociétaire. « Lorsque le dirigeant/associé historique reprend la part de la société dans l’immeuble, des droits de partage de 1% ou 2,5% (selon la Région) seront dus, et ce, moyennant certaines conditions », précise Grégory Homans.

4/ L’achat direct via votre société

Enfin, opter pour l’acquisition en société présente un intérêt particulier lorsque l’entrepreneur prévoit d’acquérir plusieurs unités (les frais liés à une société étant assez onéreux).

Attention toutefois, car en cas de revente du bien, la plus-value réalisée par la société sera soumise à l’impôt sur les sociétés, contrairement à un bien détenu en direct par un particulier, qui peut, sous certaines conditions, être exonéré d’impôt sur la plus-value.

De plus, pour récupérer les fonds issus de la vente, l’entrepreneur devra passer par une distribution de dividendes, laquelle sera taxée à son tour, avec un précompte mobilier.

DEKEYSER & ASSOCIES_ECHO_Indépendant - quel cadre fiscal privilégier pour vos achats et vos investissements immobiliers_21.02.2025

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Les maisons de vacances détenues par des Belges via des SCI pourraient, si elles ne sont pas louées, être bientôt taxées en Belgique. Une opinion de Me Grégory Homans, Associé gérant du cabinet d’avocats Dekeyser & Associés.

Publié le 18-04-2024

De nombreux Belges détiennent une maison de vacances (non donnée en location) en France via une société civile immobilière française (SCI). Celle-ci dispose généralement de la personnalité juridique mais pas de la personnalité fiscale. Si ce type de société constitue un instrument idéal de planification patrimoniale dans un cadre franco-français, il soulève certaines questions sur la scène internationale.

Focus sur les principales évolutions en matière de SCI dans un contexte franco-belge (entre autres, la récente extension de la taxe Caïman et la prochaine entrée en vigueur du nouveau traité fiscal franco-belge).

Nouvelles obligations dès 2024 ?

Depuis le 1er janvier 2024, la SCI tombe, dans certaines circonstances, sous le coup de la taxe Caïman. Dans ce cas, l’associé de la SCI devra la mentionner dans sa prochaine déclaration fiscale belge comme une “construction juridique”, et ce, sous peine d’amende (6 250 euros par année et par construction juridique non déclarée). Il devra également solliciter un revenu cadastral “à la belge” pour l’immeuble logé dans la SCI et déposer annuellement une annexe spécifique à sa déclaration.

Parmi les autres incidences : le délai de contrôle des autorités fiscales belges passe de 3 à 10 ans ; les associés sont, en cas de déménagement hors de Belgique, redevables d’une exit tax de 30 % sur les bénéfices non distribués par la SCI. À ce stade, il n’est pas exclu que la plus-value latente sur la maison de vacances puisse également être soumise à cette exit tax.

La compatibilité de cette exit tax avec le droit européen (liberté de circulation des capitaux et/ou liberté d’établissement) interroge.

Taxation du RC “à la belge”  ?

Actuellement, le revenu cadastral “à la belge” de la maison de vacances logée dans une SCI visée par la taxe Caïman, est uniquement pris en compte pour déterminer le taux d’imposition belge des autres revenus de l’associé soumis au taux progressif. La Belgique et la France ont conclu un nouveau traité fiscal franco-belge destiné à remplacer l’actuel traité. Selon les informations en notre possession, il devrait entrer en vigueur au plus tôt le 1er janvier 2026.

Suite à cette entrée en vigueur, l’associé sera redevable d’un impôt belge sur le revenu cadastral “à la belge” de l’immeuble logé dans la SCI. Cette taxation semble toutefois être un “effet indésirable” du nouveau traité. Des discussions entre les autorités belges et françaises sont en cours pour y remédier.

Taxation des plus-values sur titres de SCI  ?

Le traitement fiscal franco-belge de la plus-value réalisée par un particulier résident belge lors de la vente des titres de sa SCI est controversé. Les autorités fiscales françaises prétendent pouvoir imposer cette plus-value. Le Conseil d’État français leur a, en quelque sorte, donné raison. Toutefois, tant la position administrative que l’arrêt du Conseil d’État sont fortement critiquables.

Le nouveau traité fiscal franco-belge mettra fin à ce flou. Il reconnaît à la France le droit d’imposer la plus-value réalisée par un résident belge lors de la vente des titres de sa SCI. Le vendeur sera redevable d’un impôt français de 19%, du prélèvement de solidarité de 7,5% et, dans certains cas, d’une taxe sur les plus-values immobilières élevées susceptibles d’atteindre 6% (soit, un coût total pouvant atteindre jusqu’à 32,5% de la plus-value). Des abattements sont accordés selon la durée de détention du bien.

Double imposition des donations de titres de SCI  ?

La donation des titres de SCI prend obligatoirement la forme d’un acte notarié. Tout acte de donation mobilière notarié réalisé par un résident belge doit désormais être enregistré auprès des autorités fiscales belges. En l’absence de mesures préventives de double imposition, la donation des titres de SCI sera ainsi doublement imposée. Si la libéralité est réalisée par un parent en faveur de ses enfants, les autorités fiscales belges prélèveront des droits d’enregistrement de 3% ou 3,3% selon la Région compétente. Quant aux autorités françaises, elles prélèveront des droits de mutation dont le taux est progressif et peut atteindre jusqu’à 45%. La France connaît toutefois un système d’abattements et de décotes susceptible d’offrir des perspectives intéressantes. Il n’est pas exclu que la Belgique puisse prochainement adapter sa législation pour éviter cette double imposition.

Suite à ces nombreuses évolutions, l’associé d’une SCI veillera à faire réaliser, avant sa prochaine déclaration fiscale belge (exercice 2024), un audit de sa situation, et ce, pour déterminer s’il est tenu à des nouvelles obligations fiscales. Il est prudent de profiter de cet examen pour identifier les manières d’anticiper adéquatement, le cas échéant, les modifications apportées par le nouveau traité fiscal franco-belge impactant sa situation. Enfin, il est recommandé d’intégrer sa SCI dans sa planification successorale, et ce, notamment pour profiter pleinement des opportunités fiscales offertes actuellement par le droit français.

LIBRE ECO_Quelles nouveautés du côté de la société civile immobilière française dans le contexte franco-belge_18.04.2024

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Quel sera le sort fiscal réservé à un immeuble sis en Belgique, dont une résidente belge fait donation à sa fille, résidente fiscale française ?

« Quel est le traitement fiscal d’une donation d’un immeuble belge par une résidente belge (âgée de moins de 80 ans) en faveur de sa fille résidente fiscale française ? »

Deux États peuvent prélever des droits de donation sur cette donation, explique Grégory Homans, associé-gérant du cabinet d’avocats Dekeyser & Associés :

• La Belgique qui fonde son pouvoir d’imposition tant sur la résidence du donateur que sur la localisation du bien donné ;

• La France qui s’appuie sur la résidence de la personne gratifiée (encore faut-il que celle-ci ait été domiciliée en France pendant au moins 6 ans au cours des 10 dernières années précédant celle de la donation)

La Belgique et la France n’ont pas conclu de convention préventive de la double imposition en matière de donation. Une double imposition est ainsi autorisée, sous réserve d’éventuelles dispositions particulières en droit interne belge et/ou français.

En Belgique, le taux des droits de donation est progressif (en fonction de la valeur du bien) et atteint jusqu’à 27% dans le cadre d’une donation parents-enfants.

En France, le taux des droits de mutation à titre gratuit est progressif et atteint jusqu’à 45% dans le cadre d’une donation parents-enfants. Le taux évolue également en fonction de la valeur du bien donné. Le droit fiscal français connait toutefois un système d’abattement. Un abattement de 100.000 euros est ainsi prévu par parent et par enfant. Cet abattement est renouvelable tous les 15 ans.

En outre, en droit fiscal français, lorsque la donation porte uniquement sur la nue-propriété d’un bien, les droits de mutation à titre gratuit s’appliquent sur la valeur de celle-ci. Cette valeur est fixée par le droit fiscal français lui-même. La valeur de la nue-propriété donnée est de 70% si le donateur n’a pas 81 ans acquis lors de la donation.

Ce système d’abattement et de décote offre généralement des perspectives intéressantes.

Le droit interne français offre toutefois un palliatif à cette double imposition puisqu’il permet d’imputer les droits de donations belges payés lors de la donation de l’immeuble belge sur les droits de mutation français exigibles lors de cette donation.

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Source : L’Echo, le 3 janvier 2023

Comment est taxée la plus-value d’un immeuble vendu en France via une société belge?

Selon la convention de double imposition conclue entre la Belgique et la France, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien est taxée dans le pays où se situe le bien.  

« J’ai vendu un immeuble en France à travers une société immobilière belge, la plus-value est-t-elle taxée en Belgique? »

Dans ce cas, conformément à la convention préventive de double imposition conclue entre la France et la Belgique, les plus-values réalisées lors de la vente d’un immeuble situé en France par une société belge sont exclusivement imposables en France.

« À noter que la France et la Belgique se sont accordées, le 9 novembre 2021, sur une nouvelle convention préventive de la double imposition remplaçant celle du 10 mars 1964. Celle-ci entrera en vigueur au plus tôt le 1^er janvier 2024« , rappelle l’avocat fiscaliste Grégory Homans (Dekeyser & Associés).

Le texte du nouveau traité est déjà connu et aucune modification n’est prévue quant au traitement fiscal des plus-values réalisées lors de la vente d’un immeuble sis en France par une société belge. « Par contre, le nouveau traité consacre la position des autorités fiscales et administratives françaises selon laquelle les plus-values réalisées par un résident belge sur des titres de société à prépondérance immobilière française (par exemple, des SCI) sont taxables en France », ajoute le fiscaliste.

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Source : Juliette & Victor, mai 2022

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Source : Trends Tendances, le 28 avril 2022

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La cession d’un immeuble français par une société belge est exclusivement imposable en France.

« Suite au nouveau traité fiscal entre la France et la Belgique, que se passera-t-il si une société belge est propriétaire d’un bien en France et qu’elle le vend? La société belge sera taxée en Belgique sur la plus-value (éventuelle). Mais, en plus, sera-t-elle aussi taxée en France? »

Une plus-value réalisée par une société belge sur la revente d’un bien situé en France n’est pas imposable en Belgique. De fait, comme l’explique Grégory Homans, avocat fiscaliste associé au cabinet Dekeyser & Associés, « en vertu de l’article 3 de l’actuel traité fiscal franco-belge, la plus-value issue de la cession d’un immeuble français par une société belge, est exclusivement imposable en France. Le nouveau traité fiscal franco-belge signé ce 9 novembre 2021 (qui rentrera en vigueur au plus tôt en 2023) ne modifie pas cela ».

Source : L’Echo

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Voici comment est calculée la taxe sur la plus-value immobilière en cas de revente dans les 5 ans d’un bien d’investissement.

« J’ai acheté un appartement il y a trois ans pour le mettre en location. Je l’avais acheté 150.000 euros. Je souhaite le revendre à 230.000 euros. Vais-je payer une taxe sur la plus-value et quel serait son montant? »

La taxe sur la plus-value immobilière s’élève à 16,5% en Belgique. Si vous revendez un bien plus de cinq ans après son acquisition, vous ne devrez pas la payer. Pour votre habitation familiale, vous êtes toujours exempté d’une éventuelle taxe sur la plus-value réalisée. Ici, étant donné qu’il s’agit d’un immeuble de rapport et que la revente intervient avant la fin de la période de cinq ans, la plus-value réalisée fera bien l’objet d’une taxe. À noter que le délai s’apprécie en comparant la date de l’acte notarié d’achat et celle de l’acte authentique de vente.

Concernant le calcul de la taxe, la plus-value taxable équivaut à la différence entre le montant payé lors de l’achat de l’immeuble et son prix de revente. Mais pour déterminer le prix d’achat, l’on tient compte de plusieurs éléments qui viennent au final « réduire » le montant de cette plus-value. Ainsi, comme l’explique l’avocat Grégory Homans, « le montant payé lors de l’achat correspond au prix payé par le vendeur majoré des éléments suivants: les frais (droits d’enregistrement, frais d’actes, etc.) qui peuvent être fixés forfaitairement à 25% du prix d’achat augmentés de 5% par année complète entre l’achat et la revente, ainsi que du montant des travaux qui ont été réalisés dans l’immeuble vendu, et ce, à certaines conditions ». Le prix de vente, lui aussi, équivaut au montant obtenu par le vendeur diminué des éventuels frais qu’il a engagés dans la vente (frais de publicité, etc.).

Source : L’Echo

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